Основные опасности при покупке жилья

147
Главный редактор
опубликовано 18 июня 2016

Покупка квартиры – дело, конечно, приятное, но вместе с тем хлопотное и очень ответственное. Важно учесть все нюансы, чтобы покупка оказалась удачной. Заранее нужно знать, какие могут возникнуть опасности при покупке квартиры.

Необходима тщательная проверка на предмет прописки на данной жилплощади несовершеннолетних, причем обязательно предварительную историю жилплощади назад на несколько лет. Если обнаружится, например, что несовершеннолетний ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации данной жилплощади, то все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными.

Официальное присутствие несовершеннолетних в документах

Одна из самых сложных ситуаций, которая может испортить вам покупку недвижимости.

Необходима тщательная проверка на предмет прописки на данной жилплощади несовершеннолетних, причем обязательно предварительную историю жилплощади назад на несколько лет. Если обнаружится, например, что несовершеннолетний ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации данной жилплощади, то все дальнейшие сделки по продаже объекта могут быть признаны недействительными.

Материнский капитал, вложенный в жилье

Поскольку данная ситуация также связана с несовершеннолетним ребенком, продать такую жилплощадь нельзя без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребёнку не исполнилось 18 лет. Опасность заключается в том, что в договорах купли-продажи отнюдь не всегда указывают, что квартира куплена с помощью материнского капитала, поэтому такой договор может быть основанием расторжения сделки со стороны органов опеки.

Жилье по дарственной 

Сделки с договором дарения не предполагают коммерческих операций. То есть, по сути это дар в одну сторону без возмещения. Никаких финансовых эквивалентов по такому договору нельзя получить. То есть, подаренную квартиру по закону продать нельзя. И если вы купите квартиру, которая была получена продавцом по дарственной, то есть вероятность лишиться ее, если даритель захочет ее отозвать по каким-то причинам.

Унаследованные квартиры 

Если вы решили купить квартиру, которую продавец получил по наследству, будьте готовы к некоторым осложнениям. Например, в виде неожиданных наследников. Не всегда о них известно заранее, даже самим родственникам. Если таковые объявятся и докажут свое право на наследование – сделка по продаже будет признана недействительной.

К разряду рискованных ситуация относится также и иные варианты завещания, которые неожиданно появляются и могут оказаться датированными позже, чем то, по которому унаследована квартира продавцом.

Ну и снова несовершеннолетние наследники или лица, находящиеся на попечении, право которых на долю неоспоримо, даже если они не внесены в завещание.

Квартиры с договором ренты

Бывают ситуации, когда немощный человек, пожилой или больной, передает свою недвижимость в обмен на содержание и уход (ренту) до конца жизни. Согласно такому договору, после смерти владельца человек, который за ним ухаживал, получает недвижимость. Однако родственники могут вполне оспорить данный договор, если докажут, что его условия были нарушены и уход не осуществлялся на должном уровне.

Поэтому если вы покупаете квартиру, полученную продавцом по договору ренты, будьте осторожны: вы немало рискуете, что ваша покупка будет аннулирована, если наследники затеют суд и докажут неправомерность получения квартиры продавцом.

Оформленная с нарушениями приватизация квартиры

Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

Продажа квартиры с криминальной историей

Это может быть квартира, находящаяся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения, например, наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении.

Фальшивые документы

Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).

Дом на расселении

Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.

Важные правила

Нередко покупатели недвижимости еще на этапе поиска и выбора объекта допускают оплошности, которые потом становятся причиной финансовых потерь. Чтобы избежать последующих сложностей с покупкой недвижимости, важно помнить следующие правила.

Избегать импульсных покупок

Старайтесь не приобретать квартиру только потому, что она вас привлекла эмоционально. Ведь речь идет о вложениях немалых средств, и нужно обдумать все возможные риски. Внимательно отнеситесь к другим факторам: перспективность и ликвидность объекта при его возможной перепродаже, уровень развития инфраструктуры района, транспортная доступность, величина жилой площади.

Не брать слишком большой долг

Прежде чем взять ипотеку, кредит или просто в долг у друзей, тщательно рассчитайте возможность отдачи этого самого долга. Не берите слишком большой кредит или с плавающую ставку, она может вырасти до 30%, что грозит потерей квартиры. Как показывает нынешняя ситуация, валютные кредиты стали для многих заемщиков кабальной петлей, вырваться из которой не представляется возможным. Просчитывайте все возможные риски при одалживании денег на жилплощадь.

Оценивайте ремонт

При выборе недвижимости и совершении сделки учитывайте все сопутствующие расходы, а также налоговую нагрузку и коммунальные платежи, которые несут собственники жилья. Некоторые форматы недвижимости (например, популярные в последнее время апартаменты) могут оказаться непредсказуемо дорогими в эксплуатации. Поэтому стремитесь к тому, чтобы класс недвижимости соответствовал вашему реальному бюджету и уровню жизни. Объективно оценивайте затраты на ремонт, рассчитывайте свои силы и компетенции (какие работы можете выполнить самостоятельно, а на какие придется привлекать профессионалов). Перед покупкой проверьте качество строительства,  а также инженерных коммуникаций: исправление конструктивных ошибок и ремонт инженерии может влететь владельцу в копеечку.

Не покупайте квартиры на пике рынка

Руководствуйтесь простым биржевым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают. Лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь 10-процентное снижение может оказаться лишь первым симптомом грядущего обвала цен.

Проверяйте правоустанавливающие документы 

С этим все же лучше обратиться к посреднику-юристу, поскольку он знает все нюансы законодательства, и лучше немного переплатить ему за консультацию, чем сэкономить на юристе и в итоге потерять гораздо больше.

Уточняйте психическое здоровье продавца 

Не стесняйтесь спросить документы о психической вменяемости продавца или самостоятельно навести справки в психоневрологическом диспансере. В вопросах больших денег перестраховаться не мешает, а честный здоровый человек спокойно предоставит вам всю нужную информацию.

Передавайте деньги безопасным способом

Передача денег при покупке новой квартиры возможна в трех вариантах:

  • до оформления всех документов в Регистрационной палате – наличными;
  • после оформления всех документов на право собственности – также наличными;
  • через банковскую ячейку.

По мнению специалистов, передача денег через депозитарную банковскую ячейку (сейф) является одним из самых безопасных способов.

По общему правилу, все расчеты с банком ложатся на покупателя квартиры. Денежные средства могут быть заложены сторонами вместе (чтобы проверить правильность суммы), а забирает их только продавец.

Ячейка может быть арендована на срок от 1 до 2 месяцев. Возможны помесячная и подневная оплата. Средняя стоимость одной ячейки составляет от 1200 до 2600 рублей за месяц. Помимо ячейки, банк еще оказывает услугу по пересчету и проверке подлинности денежной суммы.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит намного дороже и по оформлению занимает больше времени.

Помните о здравом смысле, просчитывайте все варианты – и вы получите тот результат, который планировали. Успехов!

 

Материалы сайта MOLNET.RU


Похожие публикации

18 декабря • Статья

Как справиться с перегруженностью на работе

Главный редактор
Вам наверняка знакомо состояние, когда кажется, что задания шефа сыплются на голову словно из рога изобилия и вы не успеваете их не то чтобы выполнить, а просто-напросто разгрести и со временем тонете в океане поручений, писем и звонков.
30 ноября • Статья

Как бороться с самыми популярными творческими страхами

Главный редактор
Всем известно, что творческие люди ранимее и чувствительнее других людей. А страхи не дают нормально жить и работать.Читайте в этой статье о четырех распространенных страхах и способах их преодолеть.
26 октября • Статья

7 лайфхаков, которые помогут стать умнее

Главный редактор
Предприниматель и финансовый эксперт Эль Каплан о том, как легко и быстро чему-то учиться.

Сказать спасибо (126)  •  Другие публикации автора