Новостройки в Санкт-Петербурге

[Козерожка]

Помогу безопасно и комфортно
купить квартиру в новостройке Санкт-Петербурга



Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Рада, что посетили тему «Новостройки в Санкт-Петербурге»


Буду для Вас максимально полезной в вопросах приобретения квартиры в новостройке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Давайте знакомиться
Меня зовут Ксения. В настоящее время живу и работаю риелтором в Санкт-Петербурге. Работаю свою люблю и делаю ее по мнению моих Клиентов отлично .

У каждой семьи своя история переезда в Санкт-Петербург. На моей страничке в Инстаграм (http://www.instagram.com/kvg.spb) можно прочитать историю переезда в Санкт-Петербург моей семьи .

Чем я могу быть полезна?

Кратко. Помогаю комфортно и безопасно приобрести квартиру в новостройке в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

А теперь детально.

1. Подбираю варианты квартир, консультирую и сопровождаю на всех этапах сделки
.
2. Предоставляю достоверную информацию о застройщиках
.
3. Организую просмотры квартир и жилых комплексов
Всегда рекомендую при возможности иногородним Клиентам посмотреть районы лично. Информация из интернета и/или от других людей может сильно отличаться от своего восприятия района. По опыту могу сказать, что нередко после просмотров люди меняют решение о приобретении квартиры в дистанционно выбранном районе.
.
4. Делаю расчет разных способов оплаты.
Помимо 100% оплаты, при которой вся стоимость квартиры переводится на расчетный счет застройщика/ аккредитив / эскроу-счет квартиру можно приобрести в рассрочку или с помощью ипотечного кредита. Важно правильно сделать расчет, чтобы покупка была наиболее выгодной. При одних исходных данных может быть выгодна и удобна рассрочка, при других – ипотека. Каждая ситуация уникальна.
.
5. Консультирую и оказываю помощь в получении ипотечного кредита.
Сотрудничаю с грамотным ипотечным менеджером, который отлично выполняет свою работу. 100% положительных решений банков*. Как правило, подаем заявки в несколько самых подходящих по условиям банков, получаем положительные решения и выбираем самое выгодное предложение.
.
6. При необходимости и возможности встреча в аэропорту и помощь с поиском жилья посуточно
Это основное. Как правило, моя помощь в покупке квартиры выходит за рамки этих действий/полномочий. Нередко иногородние Клиенты не могут в силу разных причин прилететь на просмотры квартир и подписание договоров. Стараюсь максимально помочь сделать правильный выбор дистанционно: выезжаю на просмотр заранее выбранных Клиентом квартир, делаю подробные фото и видео. Помогаю в приемке квартиры. Если необходимо, подписываю договоры по доверенности, занимаюсь отправлением документов, взаимодействую с банками и строительными компаниями и тд. Делаю все, что от меня зависит, чтобы покупка квартиры была комфортной, безопасной и приятной.

*при условии, что кредитная история положительная

Вопрос, который задают мне постоянно. «Сколько стоят мои услуги?». Так как я являюсь партнером строительных компаний, мои услуги оплачивает застройщик. При этом для покупателя цены и условия оплаты застройщиков, без каких-либо дополнительных комиссий. Все договорные и финансовые отношения тольео с застройщиком.
И еще один момент. Я сотрудничаю практически со всеми застройщиками Санкт-Петербурга, но предлагаю квартиры только от надежных строительных компаний с хорошей репутацией, которые строят качественные дома и сдают в установленные сроки. Ведь я ценю и уважаю своих Клиентов. И конечно мне важна моя репутация.

Обращайтесь. Буду рада помочь




Мои контакты:
*Телефон, Whatsapp: 8911-039-39-07
*Эл.почта: 9110393907@mail.ru
*Личные сообщения на Хабмаме
*Инстраграм http://www.instagram.com/kvg.spb/

[wicka2424]

Здравствуйте, подскажите вы работаете с застройщиком Мавис?

[Козерожка]

wicka2424, Вика, добрый день! Не работаю. Мавис - одна из немногих компаний, которые не сотрудничают с агентствами недвижимости.

[wicka2424]

Ксения, а что можете сказать о застройщике, стоит ему доверять?

[Козерожка]

wicka2424, Мавис сдает в сроки. На практике конечно были небольшие негативные моменты, но как у всех строительных компаний. В целом, застройщик надежный.

[Михайловна]

Козерожка, Добрый день! А с Петербургской недвижимостью Вы работаете? Что можете о них сказать ? Я задала вам в личке вопрос , надеюсь на ответ.

[Козерожка]

Михайловна, добрый день! На сообщение в лс ответила. Сотрудничаю со всеми застройщиками СПб и ЛО, за редким исключением (например Мавис, Главстрой-СПб, Воин). С Петербургской недвижимостью сотрудничаю. Цены и условия на квартиры застройщиков, и не зависят от того, приобретает покупатель с помощью агентства или прямого отдела продаж застройщика. У нас базы квартир единные. Все вопросы всегда оперативно решаются.

[LUMOS]

Козерожка,
Ксения, добрый вечер!
Подскажите, какие есть варианты от застройщиков, нужна 2-х комнатная квартира, недалеко от метро. Срок сдачи 2021-2022 г.

[Козерожка]

LUMOS, Елена, добрый день! Уточните, пожалуйста, в лс планируемый бюджет и пожелания к квартире (чистовой отделки, наличие школ, детских садов и других соц.объектов, итд). Написала Вам в лс

[LUMOS]

Козерожка, написала Вам в лс

[Козерожка]

В последнее время мне довольно часто задают вопрос о том, как изменится рынок новостроек, что будет с ценами и какие изменения будут и есть в 214-ФЗ.

Ниже кратко напишу о тех изменениях, которые планируются на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года.

Согласно 214-ФЗ с 1 июля 2019 года застройщики будут обязаны перейти на проектное финансирование жилищного строительства и использование механизма счетов эскроу.

Как проходят сделки при покупке квартиры в строящемся доме у застройщика в настоящее время?
Несколько вариантов.
1. Подписывается договор долевого участия (ДДУ). Открывается аккредитив в банке, на котором размещаются и хранятся денежные средства до момента регистрации договора долевого участия в Росреестре. После регистрации договора застройщик предоставляет в банк необходимые документы, после чего банк переводит деньги на расчетный счет застройщика. Есть некоторые вариации данного способа оплаты. Например, открывается не аккредитив в банке, а счет в системе безопасных расчетов (СБР), если говорим о Сбербанке. Основная суть не меняется. Это наиболее популярная схема.
2. Подписывается договор долевого участия. Дольщик переводит денежные средства на расчетный счет застройщика после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Эта схема используются реже.

Как будут проходить сделки по новым правилам?
Подписывается ДДУ. Параллельно подписываются документы на открытие эскроу счета в банке. После регистрации ДДУ в Росреестре денежные средства переходят на эскроу счет. Отмечу, что застройщик сам выбирает, в каком банке будут открываться эскроу счета. Денежные средства с эскроу-счетов застройщик получит только после введения дома в эксплуатацию. При этом проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу счетах, начисляться не будут. В этом же банке будет открыта кредитная линия для застройщика (проектное финансирование).
В 2018 году условием перехода на новые правила оплаты было получение разрешения на строительство после 1 июля 2018. Основная масса застройщиков бросила свои силы на покупку земельных участков и получение разрешения на строительство новых объектов. К сожалению, видимо правительство решило, что это слишком лояльно. В итоге утверждены новые условия продажи квартиры в новостройках. Минстрой готовит ряд критериев, по которым будут определены проекты для достройки по старым правилам, без использования схемы эскроу счетов.
Базовое положение: степень готовности дома не менее 30% и (важно: не или) не менее 10% реализованных по ДДУ площадей(жилых и нежилых).
Для проектов комплексного освоения территории, в рамках договоренностей с местными властями, минимальная степень готовности объекта – 15%. Льгота предоставляется по причине характера строительных работа – не только жилья, но также объектов социальной и инженерной инфраструктуры, которая затем передается в муниципальную собственность

Независимо от готовности объекта от открытия эскроу счетов освобождаются компании, которые участвует в столичной программе реновации, а также компании, которые взялись за завершение чужих проблемных долгостроев (если дольщики этих проектов включены в официальный реестр).

Регионы получат право уменьшить степень готовности объектов. Однако для этого они должны письменно пообещать федеральному правительству и Минстрою РФ взять на себя достройку объектов, если они перейдут в разряд проблемных.

Готовность объектов застройщик будет считать самостоятельно, а проверять Комитет по строительству (если объект в СПб) или Комитет по государственному строительному надзору (если объект в Лен.области). Данные по количеству сделок предоставит Росреестр. Минстрой в настоящий момент готовит правила для расчетов степени готовности дома. Утверждение правил расчета планируется 15 апреля 2019 года.


Что такое проектное финансирование?
Практически нет строительных компаний, которые бы строили дома за свои собственные средства. Сейчас застройщики строят на денежные средства, привлекаемые от дольщиков, кредитные средства, собственные средства. По новым правилам застройщик не сможет пользоваться денежными средствами дольщиков до введения дома в эксплуатацию. Денежные средства будут находиться на эскроу счетах в уполномоченном банке. В этом же банке застройщик получает проектное финансирование. Банк будет выдавать денежные средства на строительство проекта под проценты. Пока порядок начисления процентов не определен. Разные источники говорят о разных процентных ставках, под которые банки будут выдавать деньги застройщикам: от 6 до 13%.
Планируется внести законопроект, согласно которому процентная ставка будет зависеть от того, какая сумма расположена на эскроу счетах. Например: на счетах 0 рублей – ставка максимальная 13%; на счетах 30 млн рублей – ставка 10%, на счетах 100 млн рублей – ставка 6% и тд. Пока подобная схема не принята.
Акцентирую внимание, что проектное финансирование и эскроу счета открываются в одном банке. Это обязательное условие. Также определены цели, на которые застройщик должен использовать средства проектного финансирования (соблюдение законности использования средств контролирует уполномоченный банк (банк, в котором открыто проектное финансирование и открываются эскроу счета).

Застройщики сами будут выбирать банк, в котором будет получено проектное финансирование, исходя из тех условий, которые предложат банки. Здесь возникает неприятный момент. Не все застройщики попадут под проектное финансирование. Банки не обязуют выдавать проектное финансирование застройщикам. Банки будут выбирать надежных и крупных застройщиков. На сегодняшний день утверждено 63 банка, в которых возможно открытие эскроу счетов и получение проектного финансирования. Предполагается увеличение списка примерно до 100 банков.

В Госдуму внесен законопроект о поэтапном раскрытии эскроу счетов. Документ предлагает поправку в 214-ФЗ, согласно которой застройщики получат право снимать деньги со счетов эскроу по мере выполнения тех или иных этапов строительства.

Как будет финансироваться строительство объектов тех застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование в банке?
Застройщики, которым банки не одобряют проектное финансирование и которые не попадают под критерии для работы по старой схеме (30% готовность дома + 10% проданных площадей).
1. Разрабатываются требования и условия, под которые ФЗПД (Фонд защиты прав дольщиков) будет выдавать кредиты данным компаниям.
2. Специально учрежденные субъектами РФ организации госкомпании АО «ДОМ.РФ» будут выступать поручителем перед банками по кредитам для данных застройщиков.
3. АО «Банк Дом.РФ» планиует самостоятельно кредитовать данных застройщиков.
4. Застройщики будут строить за собственные средства и средства инвесторов.
Акцентирую внимание, что условия пока не определены. Но государство обещает, что компании, не получившие проектное финансирование, не будут брошены.

Важный момент. Как будут защищены дольщики в случае банкротства банка? Денежные схемы в размере до 10 млн рублей будут застрахованы. Если покупаемая квартиры стоит, например, 5 млн рублей, в случае недостроя дольщик получает всю сумму. Если квартира стоит 12 млн, дольщик получает только 10 млн рублей. Порядок выплат в случае банкротства застройщика, недостроя и других негативных моментов пока не утвержден.

Теперь о ценах. Как прогнозируют профессионалы рынка, цены на новостройки будут расти. Это объясняется тем, что деньги для застройщиков станут более дорогими. Что логично. Но если посмотреть динамику, цены растут активно с 2017-2018 гг, когда Правительство стало разрабатывать меры для снижения числа обманутых дольщиков, и появились разговоры о прекращении долевого строительства. Резкого увеличения стоимости на 30-50%, как прогнозируют некоторые профессионалы рынка, пытаясь создать ажиотаж, скорее всего не будет. Цены и так выросли. И застройщики сейчас пытаются всеми силами попасть под критерии 30% готовности + 10% проданных квартиры для того, чтобы получить возможность продавать по старым правилам. Застройщики уже сейчас находят «лазейки» для того, чтобы получить возможность текущие проекты продавать по старым правилам. Например, продавать квартиры самим себе: застройщик открывает ООО или ИП, реализует квартиру, потом просто будет продавать по договорам уступки прав требования. Реализацию такой схемы застройщики не исключаю. Достаточно много объектов по прогнозам после 1 июля 2019 не перейдут на новые правила. Поэтому резкого перехода на эскроу счета не ожидается. Ожидается плановый переход в течение 1,5-2 лет ориентировочно.

Что будет с застройщиками? Большая вероятность, что в течение 1,5-2 лет не менее 30%строительных компаний уйдут с рынка либо мелкие застройщики будут объединяться. Застройщики будут поставлены в действительно жесткие условия, поэтому останутся только крупные строительные компании.

Все что написано выше, исходя из законопроектов, утвержденных статей 214-ФЗ на сегодняшний день. .

[Козерожка]

Отзыв о моей работе

[Козерожка]

В начале апреля была на осмотре квартиры своих Клиентов в ЖК Новый Оккервиль. Хочу дать немного информации об этой локации.


Ссылка на карту https://www.openstreetmap.org/way/258694038

ЖК Новый Оккервиль – проект комплексного освоения территории. Дома первых четырех очередей заселены, дом пятой очереди сдан в марте 2019, сейчас идет процесс осмотра квартир дольщиками и заселение. Все дома возводятся по технологии кирпич-монолит. Последняя на сегодняшний день шестая очередь будет сдана по плану в конце 2019 года.










Отделка. Вид отделки зависит от очереди. В пятой очереди квартиры либо с чистовой отделкой, либо с подготовкой под отделку.

Фото квартиры с черновой отделкой


Фото квартиры с подготовкой под отделку (фото квартиры в доме пятой очереди)






Фото квартиры с полной чистовой отделкой (фото квартиры в доме пятой очереди).






Квартиры с шестой очереди будут передаваться по умолчанию с черновой отделкой (стены не выровнены, стяжка на полу, электроразводка, застекленный балкон, радиаторы отопления, счетчики (фото такой отделки выше). За дополнительную плату можно заказать у застройщика один из видов отделки:
- подготовка под отделку – 3000 руб / кв.м.
- базовая отделка (подготовка под отделку + полная отделка сан узла (кафель, вся сантехника) – 7000 руб / кв.м.
- чистовая отделка – 13 000 руб / кв.м.

Рядом с Новым Оккервилем находится ЖК Капитал.
Кирпично-монолитные, облицовка фасада декоративным кирпичом. Дворы закрытые.

Первый дом ЖК Капитал сдан в конце 2012 года. Последний из строящихся на сегодняшний день дом Капитала будет сдан по плану в конце текущего года. Остальные дома сданы. К слову, все дома Капитала и Нового Оккервиля были сданы без задержек.
Рядом с Капиталом застройщик возводит ЖК Архитектор со сроком сдачи в конце 2021 г.


ЖК Архитектор


Проект ЖК Капитал и Архитектор


Отделка. По умолчанию все квартиры будут передаваться с черновой отделкой.

Фото квартиры с черновой отделкой в ЖК Капитал.


Как в Новом Оккервиле можно у застройщика чистовую отделку (15000 руб / кв.метр)

Фото квартиры с чистовой отделкой





Фото домов ЖК Капитал

[Козерожка]

Транспортная ситуация. До ближайшей станции метро «Улица Дыбенко» можно дойти пешком за 15-20 минут до первых домов ЖК Новый Оккервиль». Дома ЖК Капитал находятся немного дальше. От станции метро «Улица Дыбенко» и ТРК МЕГА-Дыбенко ходит достаточно много наземного общественного транспорта в разные районы СПб.
Проблема района – узкий выезд и жд пути, довольно узкая улица Центральная, по которой можно выехать на Кольцевую автодорогу (КАД).

На данном перекрестке образуется пробка каждый день, так как дорога узкая.


В марте 2019 появилась информация, что данный перекресток будет изменен: Ленинградская улица будет расширена от примыкания к улице Дыбенко до перекрёстка с улицами Областной и Центральной. Сама Центральная тоже станет шире на отрезке до реки Оккервиль. Ларьки, которые там стоят вдоль выезда из Кудрово, снесут и за счет этого участка будет расширение дороги. Как скоро данный проект будет реализован, точной информации пока нет.

Участок, отмеченный красным, планируют расширить


Пробки в районе конечно есть, как и во многих районах мегаполиса. Кудрово нужны новые дороги и выезды. Пока этот вопрос находится на стадии обсуждения. Периодически проходит ремонт улицы Центральной, перекрестка , отремонтирован Кудровский проезд (до 2015 года дорога находилась в плохом состоянии, крайне сложно было проехать на легковом автомобиле и пройти пешеходу к проспекту Большевиков; в 2015 году проезд был отремонтирован и сделан тротуар для пешеходов). Кудрово находится на границе СПб и ЛО, поэтому муниципалитеты обоих регионов не могут определиться с тем, кто какой объем работы выполняет, и в каком объеме должны выделятся средства. К слову, застройщики обязанности по созданию межквартальных дорог выполняют в полном объеме.
Муниципалитет СПб планирует строительство метро в Кудрово, вестибюль которой предположительно будет построен возле ТРК МЕГА-Дыбенко. Но пока это на уровне разговоров и обещаний.
Муниципалитет периодически дает разного рода обещания. Буквально несколько дней на пятом международном арктическом форуме появилась информация о новой инициативе. Власти Ленобласти рассматривают проект строительства канатной дороги из Кудрово до станции метро «Проспект Большевиков» в Петербурге. Предполагается, что канатная дорога будет проложена на высоте 50 метров. Протяженность ее составит 4 км. В ближайшее время проект будет презентован общественности и властям Петербурга.


Медицина. По полису ОМС можно получить медицинскую помощь в следующих учреждениях:
- Детская амбулатория, Ленинградская д.3
- взрослая амбулатория, Областная д.1
- Всеволожская центральная районная больница, город Всеволожск



Кроме того, выделены часы приема для пациентов, желающих получить мед.помощь по полису ОМС, в коммерческих медицинских центрах
- детская клиника «M+clinic», Ленинградская ул., 5/2
- Семейный доктор, Ленинградскойая д.3
- КудровоМед, Столичная д. 1.


Фото коммерческих медицинских центров




Так же станция круглосуточной скорой медицинской помощи работает в ЖК "Новый Оккервиль" с июля 2016 года и имеет в своём арсенале две машины. Станция скорой помощи расположена по адресу: Областная, д.1. Стоит отметить, что скорая отвозит пациентов в больницу города Всеволожск (это административный центр большого Всеволожского района Ленинградской области, находится на расстоянии около 20 км от Кудрово).


Все медицинские учреждения находятся во встроенных и отдельно стоящих помещениях, находящихся в собственности застройщика Отделстрой.

[Козерожка]

Социальная инфраструктура. На сегодняшний день в Новом Оккервиле работает одна муниципальная общеобразовательная школа. В школе 25-метровый бассейн, лаборатории нанотехнологий, кружки робототехники, большой стадион со спортивными площадками, футбольным полем и хоккейной коробкой.

Фото школы


Фото стадиона школы из квартиры дома пятой очереди


Детский сад Лимпик


Школа большая, рассчитана на 1600 учащихся. Начальная школа на сегодняшний день укомплектована учащимися плотно. В планах строительство новой школы в ЖК Капитал. Пока точные сроки строительства не обозначены.
С детскими садами ситуация, как и во многих новых районах, сложная. На сегодняшний день работает один частный сад Лимпик на 230 мест и один муниципальный сад на 100 мест. Один муниципальный детский сад будет построен в конце 2019 года, и еще два сада предусмотрены проектом Новый Оккервиль и один сад планируют построить в ЖК Капитал (строительство не началось).

Экология. Довольно благополучно (нет поблизости заводов, территория - бывшая деревня, то есть никаких пром зон, заводов на этой территории не было), но недалеко активная транспортная магистраль - КАД.

Торговая инфраструктура. На сегодняшний день в районе открыто достаточно много продуктовых сетевых супермаркетов и магазинов формата «у дома», гипермаркет Лента, салоны красоты, пекарни, кафе, рестораны, детские развивающие центры, несколько магазинов с пром товарами. Площади под коммерческие помещения на первых этажах есть практически в каждом доме. В 10 минутах езды находится большой ТРК МЕГА-Дыбенко, мебельный магазин ИКЕЯ. Нехватки торговых помещений не наблюдается.

Зеленные зоны. Рядом находится парк Оккервиль.

Фото парка в летний период






Это место отдыха для местных жителей: летом – пикники, батуты и детские площадки для детей, велодорожки; зимой – катание на лыжах. В парке Оккервиль протекает одноименная речка (купаться в ней запрещено).
ТРК МЕГА своими силами создало зону отдыха в Кудрово – МЕГА-парк. Сделаны вело-дорожки, высажены кустарники и молодые деревья


В Новом Оккервиле летом 2018 года застройщик установил фонтан Влюбленных.

Фото сделано в марте 2019, поэтому фонтан не работал из-за температурного режима.


Рядом с МЕГА-Дыбенко силами ТРК создан парк отдыха «МЕГА».




Рядом со станцией метро Улица Дыбенко находится большой парк Есенина.

[NastKO]

Хочу выразить большую благодарность Ксении! Обратились к ней по рекомендации, много знакомых покупали квартиры через неё. Она помогла моей маме определиться с выбором квартиры. Покупка была дистанционная-из Хабаровска . Ксения под наши пожелания скинула несколько вариантов квартир в различных жк и это были не просто текст и картинки, а ещё и её комментарии по застройщикам, акциям и ещё нескольким ньюансам. На протяжении всего выбора и сделки отвечала на кучу глупых и не очень вопросов, вела переговоры с застройщиком, вместе с нами проверяла документы. Т. е мы полностью ей доверились и не прогадали,еще и не заплатили за её услуги ни копейки. Застройщик строит по плану, ждём в 2020 году нашу квартиру. Ксения, спасибо!