Продажа долевой собственности

Модератор: Svtln

Аватара пользователя
Color
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 5
Сообщения: 380
На форуме с 15 ноя 2011, 07:29
Реальное имя: Екатерина
Благодарил (а): 30 раз
Поблагодарили: 82 раза

Продажа долевой собственности

Сообщение Color » 13 авг 2013, 22:25

Двум собственникам (собств. А и собств. Б) по завещанию принадлежит частный дом с земельным участком
в равных долях (по 1/2). В течении двух лет всё содержание, обслуживание, оплата коммунальных услуг,
поддержание в хорошем состоянии дома и участка (включая проживание и проезд) велось собственником А.
Собств. Б никакого участия во всем этом не принимал, никакой ответсвенности за содержание не нес.
Сейчас собств-к Б хочет продать свою долю и предложил собств-ку А выкупить её за N тысяч рублей.
Число N взято с потолка, оценка дома не производилась. Собств-к А хочет сохранить свою долю,
а в идеале владеть домом и участком полностью, но требуемой суммой не располагает.

Как я понимаю, оформляется желание продать письменным уведомлением собств-ку А,
как владеющему преимущественным правом и в случае если собств-к А этим правом
не воспользуется, продажа доли может быть осуществлена любому третьему лицу.

В связи с вышеизложенным нужны ответы на вопросы:
1. Можно ли защититься и воспрепятствовать продаже третьим лицам. (подозреваю что нет)
2. Как оспорить и снизить стоимость доли предложенной собств-ку А.
3. Возможна ли покупка доли в рассрочку и как это оформляется.
4. Если собств-к А соглашается выкупить долю в рассрочку, но это не устраивает собств-ка Б, может ли он (собств-к Б) продать долю третьему лицу.
5. Возможна ли продажа доли без выделения её в натуре.
6. Как взыскать с собств-ка Б средства на содержание дома и участка за два года и вообще как максимально возможно свернуть ему кровь.
Очень нужна юридическая помощь. Также приветствуются любые советы по ситуации...
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 14 авг 2013, 05:49

1) нет,нельзя
2) увы,снизить не получится,это право собственника устанавливать цену
3) возможна,составляется договор купли-продажи с указанием условий рассрочки
4) может
5) возможна ,если это покупателя устроит
6) в суд подать иск о возмещении расходов на дом и коммунальных платежей,но все это нужно доказывать ,показаниями свидетелей,письменными доказательствами ,на благоустройство дома нужны чеки обязательно,то есть все траты должны быть подтверждены документально,дело хлопотное,максимально свернуть кровь будет проблематично.

Добавлено спустя 43 минуты 12 секунд:
В вашем случае надо искать компромисс, постараться договориться с собственником ,а если не получится то тогда можно попробовать подать иск в суд,но надо хорошо подготовить доказательственную базу,если подтвердить документально свои расходы на дом будет нечем,то дело вы не выиграете.
Аватара пользователя
Color
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 5
Сообщения: 380
На форуме с 15 ноя 2011, 07:29
Реальное имя: Екатерина
Благодарил (а): 30 раз
Поблагодарили: 82 раза

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Color » 16 сен 2013, 19:43

Богдана, подскажите еще пожалуйста.
Ситуация та же. Двум собственникам (собств. А и собств. Б) по завещанию принадлежит частный дом с земельным участком.
Собственник А продает свою долю (дом и землю) собственнику Б.
У собственника А имеется:
- Свидетельство о праве на наследство по завещанию (на 1/2 жилого дома расположенного на земельном участке).
- Свидетельво о государственной регистрации 1/2 доли в праве на жилой дом
Собственник А не оформлял в собственность свою долю земельного участка.
Вопрос:
1. может ли Собственник А продать свою долю собственнику Б имея только эти документы? Обязательно ли ему оформлять земельный участок в собственность чтобы осуществить сделку купли-продажи? Зарегистриует ли такую сделку Росреестр?
2. какие риски есть у собственника Б, если он купит у собственника А не оформленную в собственность 1/2 доли на земельный участок? Каким образом в дальнейшем он сможет оформить её на себя?
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 17 сен 2013, 16:39

Согласно действующему законодательству, продажа загородного дома совершается вместе с земельным участком, на котором он отстроен. При этом обычно вместе с домом продаются и все расположенные на участке строения и постройки (подсобные помещения, бани, гаражи, сараи, пристрои и т.п).
Так как при продаже недвижимости права собственности у покупателя возникают после регистрации всех документов в Федеральном регистрационном центре по единому учету объектов недвижимости РФ. В соответствии со статьей Федерального закона за № 122-Ф3 от 21 июля 97 года, отчуждение и регистрация прав собственности на дом невозможна без оформления в собственность земельного участка, так как земельный участок является неотъемлемой частью строения, которое на нем возведено. Следовательно официально продать дом и зарегистрировать его на покупателей без регистрации земельного участка нельзя.
1 вопрос- не сможет,землю оформлять обязательно, в росреестре не зарегистрируют
2 вопрос -не сможет купить

Добавлено спустя 21 минуту 43 секунды:
Собственнику А нужно оформлять землю,пусть идет к нотариусу, что он ему скажет,я так поняла время уже много прошло. Но он все равно сможет ее оформить ,но времени много придется потратить ,возможно в суд придется обратиться. Либо срок восстановить для принятия наследства, либо через суд установить фактическое принятие наследства , с землей всегда морока! Даже если бы был хозяин на землю,можно было бы в аренду оформить,а у вас хозяина нет он умер, земля получается никому не принадлежит,надо обязательно оформлять.
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 17 сен 2013, 20:10

В любом случае собственник А или Б должны будут оформить землю только в порядке наследования,по другому никак.Сейчас получается земля в подвешенном состоянии,без собственника .
Аватара пользователя
Color
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 5
Сообщения: 380
На форуме с 15 ноя 2011, 07:29
Реальное имя: Екатерина
Благодарил (а): 30 раз
Поблагодарили: 82 раза

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Color » 18 сен 2013, 07:40

Богдана, спасибо за подробный ответ.

Собственник Б (т.е. покупатель) свою долю земельного участка уже давно оформил в собственность.
А вот собственник А (т.е. продавец) - нет.

Богдана, имеет ли какое-нибудь значение в этом случае то, что у умершего хозяина этот земельный участок находился в бессрочном пользовании?

В любом случае Собственник А (продавец) обязан оформить земельный участок в собственность?
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 18 сен 2013, 18:45

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ - Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Так как земля находилась в бессрочном пользовании, хозяин умер, право бессрочного пользования прекратилось. Собственник земли является администрация. Право постоянного (бессрочного) пользования участком по наследству не переходит. Однако, наследуется дом и другие постройки на этом участке. А земля, в таком случае, оформляется в собственность на основании документа об отводе участка в постоянное пользование на умершего (деда). (ст.25.2 Закона о гос.регистрации прав на недвижимость):

В настоящее время у наследников имеется возможность оформить в упрощенном порядке право собственности на земельный участок, предоставленный наследодателю до введения в действие Земельного кодекса РФ 2001 г. при условии, что имеются соответствующие правоустанавливающие документы на здание (строение) или сооружение, находящееся на данном земельном участке.
Так, в соответствии с п. 9.1. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ государственная регистрация права собственности на земельный участок в случае, если лицу перешло в порядке наследования право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
Для того, чтобы воспользоваться указанным порядком, необходимо в территориальный орган Росрегистрации - соответствующее управление Федеральной регистрационной службы - предоставить:
- свидетельство о праве на наследство или иной документ (например, свидетельство о праве собственности), устанавливающий или удостоверяющий право собственности на здание (строение) или сооружение, находящееся на земельном участке;
- любой документ, предусмотренный п. 2 ст. 25.2. Федерального закона № 122-ФЗ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина - любого прежнего собственника здания (строения) или сооружения на земельный участок (это может быть, например, акт о праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, акт о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органами местного самоуправления, о наличии у гражданина права на земельный участок и пр.);
- кадастровый паспорт соответствующего земельного участка в виде выписки из государственного кадастра недвижимости;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
При этом, если у наследника имеется свидетельство о праве собственности на здание (строение) или сооружение, выданное по форме, утвержденной Постановлением Правительства от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то предоставление документов, предусмотренных п. 2 ст. 25.5 Федерального закона № 122-ФЗ, не требуется.

Объясняю, получается,что сейчас земля уже вообще не оформленная и принадлежит только администрации ,так как прежний хозяин умер и право бессрочного пользования прекратилось, а по новому Земельному кодексу такого права уже не предоставляется. То есть тот кто оформил долю в доме, он может оформить землю на себя в упрощенном порядке (без выкупа ). Но если вы каким либо образом купите дом ( хотя по действующему закону это невозможно), то вам придется оформлять землю уже с выкупом, и это может вам обойтись очень дорого, что может быть невыгодно.

ВЫВОД:
Пусть собственник А оформляет на себя землю в упрощенном порядке и потом только продает Вам долю дома с землей.

если что не понятно обращайтесь я все объясню, вопросы связанные с землей всегда сложные.
Аватара пользователя
Color
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 5
Сообщения: 380
На форуме с 15 ноя 2011, 07:29
Реальное имя: Екатерина
Благодарил (а): 30 раз
Поблагодарили: 82 раза

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Color » 07 окт 2013, 11:50

Анна, здравствуйте. Продолжение истории...

Продавец (собств. А) оформил землю в собственность. Мы (покупатель и я как его доверенное лицо) с продавцом договорились о цене. Но никак не можем договориться о способе передачи денег.

Продавец упорно настаивает на передаче ему денег ДО подписания договора купли продажи наличными либо переводом на сберкнижку. Нас это категорически не устраивает, так как человек он крайне неблагонадежный и жадный, даже за регистрацию его права собственности на землю пошлину 200 руб. заплатили мы.

Действует он самостоятельно при помощи какой то знакомой чиновницы, такой же безграмотной как и он сам. Чиновница абсолютно посторонний человек не имеющий доверенности. На риэлторов и юристов продавец деньги тратить не хочет.

Никаких других способов оплаты по своей неосведомленности продавец не признает, заявляет что мы его обманем. Ему предлагали расчет через банковскую ячейку и оплатить ее аренду пополам. За ячейку он платить не хочет и вообще на нее не согласен. Предлагали внести аванс а после регистрации перехода права собственности остальное. Не согласен. Мы подозреваем что даже предварительный договор он не станет подписывать не получив деньги полностью. А получив их, просто начнет игнорировать покупателя и свои обязанности по регистрации перехода права собственности.

Постоянно угрожает написать нам письмо уведомление и продать собственность третьим лицам. это единственное, что знает его знакомая чиновница и постоянно этим аппелирует.

Что посоветуете в такой ситуации?
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 07 окт 2013, 12:27

Ну что здесь посоветовать,вы и сами все способы указали , конечно платить до регистрации перехода права собственности это рискованно.Самый безопасный способ я считаю банковская ячейка,но если он всего боиться

Добавлено спустя 54 минуты 22 секунды:
Однако такой подход может быть не выгоден покупателю. Ведь пока он не получит права собственности на купленное имущество, он не сможет им распоряжаться — продавать, перерабатывать, сдавать в аренду и т.п. Но и этот вопрос решаем. Дело в том, что та же статья 491 ГК РФ разрешает включить в договор пункт, согласно которому покупатель сможет распоряжаться полученными товарами до перехода права собственности. Таким образом, обезопасить себя от неоплаты счета за товар можно, включив в договор два условия: о том, что право собственности на товар перейдет к покупателю только после оплаты, и о том, что покупатель вправе распоряжаться этим товаром до перехода права собственности.
Посоветуйтесь с таким вот вариантом с нотариусом,не знаю как на практике. Либо если он такой вредный ,не надо никаких предв.договоров ,он вам столько крови сьест пока вы будете с ним договариваться,просто спросите какие условия он хочет при составлении договора,и сразу составляйте договор купли-продажи и в УФРС, в день сделки отдавайте ему деньги , возьмите обязательно расписку ,и ждите свидетельства о праве собственности. Когда такие вредные люди,с ними нельзя долго договариваться,надо собрать полный пакет документов, и когда у него хорошее настроение идти в УФРС отдавать доки , отдать ему деньги и все, все разом делать. А так он будет вам постоянно кровь пить , и договор лучше у нотариуса составить,обезопасить себя. Попробуйте так. Но я еще подумаю,может еще какие либо варианты подскажу.
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 07 окт 2013, 15:00

Либо составляйте сразу договор купли-продажи у нотариуса, и берите там расписку о получении им денег ,которую нотариус пусть удостоверит.Потом этот договор относите в УФРС.
вода
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 1
Сообщения: 314
На форуме с 08 фев 2011, 15:44
Реальное имя: наталья
Благодарил (а): 8 раз
Поблагодарили: 6 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение вода » 31 окт 2013, 12:57

Здравствуйте.

Подскажите в доме 3 дольщика, но ни дом на земля, не в собственности. Может ли один дольщик оформить землю на себя или для этого нужно приобрести дом в собственность?

При приватизации жилого дома право на землю (долю) остается за всеми участниками приватизации или за тем кто ее оформит в собственность?
Богдана
С законом на "ты"
Сообщений в теме: 7
Сообщения: 2021
На форуме с 07 окт 2012, 17:02
Реальное имя: анна
Благодарил (а): 54 раза
Поблагодарили: 461 раз

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Богдана » 10 ноя 2013, 09:47

вода писал(а):Здравствуйте.

Подскажите в доме 3 дольщика, но ни дом на земля, не в собственности. Может ли один дольщик оформить землю на себя или для этого нужно приобрести дом в собственность?

При приватизации жилого дома право на землю (долю) остается за всеми участниками приватизации или за тем кто ее оформит в собственность?

Я так поняла дом с землей в муниципальной собственности , и какие тогда здесь могут быть дольщики???В муниципальном жилье могут быть только зарегистрированные лица. Уточните что за 3 дольщика в доме ,и на каком основании они являются дольщиками?
Аватара пользователя
Color
Опытный пользователь
Сообщений в теме: 5
Сообщения: 380
На форуме с 15 ноя 2011, 07:29
Реальное имя: Екатерина
Благодарил (а): 30 раз
Поблагодарили: 82 раза

Re: Продажа долевой собственности

Сообщение Color » 22 дек 2013, 21:15

Богдана, спасибо Вам за помощь, эпопея с домом благополучно завершилась, сделка состоялась. Правда нервов на жадных родственничков было потрачено... :gigakach
Аватара пользователя
FatalQueen
Новичок
Сообщений в теме: 1
Сообщения: 13
На форуме с 20 май 2013, 09:53
Реальное имя: Екатерина

Продажа долевой собственности

Сообщение FatalQueen » 28 окт 2016, 09:11

У меня тоже родственники жадные! дачу в 6 соток разделили на два собственника ..при том что им досталась двухкомнатная квартира от дедушки! стыдно должно быть! :nix межевание не сделать как пользоваться не известно пользоваться совместно тоже хз... там один домик ..



Вернуться в «Имущество, наследство»